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未來十年房價暴漲城市

夏鳥云發布于2016/10/26 13:24:52
城市經濟發展決定了房價勢頭,而縱觀歷史,交通條件很大程度上決定了城市發展潛力。隋朝大運河造就了西安、洛陽、揚州三座當時的世界級大都市。依托長江和珠江的河運,武漢和廣州在近代取得了飛速發展。鐵路興起后,沈陽、鄭州、株洲分別成為了東北、中原和中南的經濟中心。新一輪的交通革命隨著高速鐵路的建設而到來,這也預示著有一些城市房價將因此受益,而另一些城市可能被冷落。
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盈利的東線:城市房價有剛性支撐
充足的人口是城市房價的剛性支撐。而高鐵能否帶來充足的人口,這可以從該線路的盈虧來判斷。盈利越多,表示客運量越高,沿線城市之間的人才和資源流動越頻繁、經濟聯系越緊密,這也讓經濟發達城市更容易聚集人才和資源。
據《中國經濟周刊》報道,2015年京滬、滬寧(上海到南京)、寧杭(南京到杭州)、廣深港、滬杭、京津6條高鐵賬面利潤為正,凈利潤65.8億元的京滬高鐵更被譽為全球最賺錢高鐵。滬寧高鐵2015年利潤6.41億元;寧杭高鐵在2014年虧損3.8億元后,在2015年扭虧為盈,凈利潤1.01億元。盡管暫時還未連接香港,但廣深高鐵2015年已獲盈利1.77億元。北京與天津、南京與上海與杭州、廣州與深圳,這些城市之間各自形成了交通1小時以內的經濟圈,因高鐵受益最多。
虧損的中西線:長沙、南昌、合肥發達了
中西部的鄭西、貴廣、蘭新、成貴、南廣、蘭渝等多條高鐵線路運營仍是虧損狀況,有的甚至距盈利遙遙無期。雖然這些線路的客運量并不大,但貫通省會的高鐵仍可以提升一些省會城市的經濟實力和戰略地位。因為遷移人口在跨省際遷移時會以省會城市為遷移核心城市,然后再向相鄰經濟圈擴散,所以高鐵大大提高了相鄰省份省會城市之間的聯系。這有利于兩地資源和人才的優化配置與流動,共同協調發展。
長沙、南昌與合肥是典型的受益者。
過去,因為地形、資金、技術原因,很多鐵路如果修到省會,難度和成本會增加不少,所以只能取道小城市。而高鐵時代,過去的問題都已不存在,省會城市的人口與資源成為唯一決定因素。在普鐵時代,因為湖南省株洲一直是鐵路樞紐中心,省會長沙的經濟地位被削弱。當“八橫八縱”建成后,長沙北可直達北京,東可直達上海,南可直達廣深,西可達昆明。通過廈渝線,長沙還能通往廈門、成都、重慶,整體的通達性將不輸于武漢。南昌與之類似。
在普鐵時代,江西省小城市向塘在交通線路占據了重要位置。進入高鐵時代后,上海到昆明的高鐵不再重復向塘到株洲一線,而是改走南昌與長沙,這直接提升了南昌與長沙的地位。南昌已經成為滬昆與京九的交匯樞紐,東南還能通向福州。普鐵時代,蚌埠市才是安徽最重要的交通樞紐。而2016年房價最火的合肥,離不開高鐵的助力?!鞍丝v八橫”規劃中,合肥將成為不輸給鄭州、武漢的中部交通樞紐。接入合肥的高鐵有:京深高鐵、合福高鐵、合杭高鐵、合鄭高鐵、合蚌連(合肥、蚌埠、連云港)高鐵,滬漢蓉(上海、武漢、成都)高鐵。
長沙、南昌、合肥發達的同時,株洲、向塘、蚌埠的地位就相對下降了。株洲與向塘距離省會大約只有半小時的交通距離,當地居民出行會更加方便,可能導致很多居民外出工作。蚌埠距離合肥較遠,但也是京滬高鐵上的一站。
頻繁的高鐵車次對蚌埠并不一定有提升作用。因為不同于普鐵時代,過去是“鐵路催生城市”,而高鐵時代則是“城市拉動鐵路”。北京、上海有能力沿著高鐵吸收資源,而蚌埠完全不具備這種吸引力。
四座城市或將變身旅游熱城
仔細觀察規劃中的高鐵“八橫八縱”路線圖,融360房貸發現,有4座中西部小城市變身為連接兩條線的交通樞紐。
這可能為當地匯聚人氣,房價也許水漲船高。四川宜賓:連接了“京昆線”和“蘭廣線”兩條縱線。重慶萬州:連接了“沿江線”、“呼南線”和“鄭萬高鐵”。湖北宜昌:連接了“沿江線”和“呼南線”一橫一縱。湖南常德:連接了“廈渝線”和“呼南線”一橫一縱。這四座城市的旅游業可能因高鐵的到來而取得意想不到的發展。他們本身的自然環境都算不錯,過去只是交通不夠便利。而高鐵可以提高更多大城市居民的出行旅游意愿,高鐵線上風景優美的小城市或將成為大城市居民短途旅行的首選。
就像因冬奧會而修的京張高鐵帶起張家口的旅游經濟,推動張家口房價上漲一樣,這些城市也將因旅游業旺盛而吸引大量投資旅游房產的外地人。那時,他們可能成為房價騰飛的“新四小龍”。
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